物业管理师辅导：物业估价的主要特征

　　即时性是指物业估价对时间的要求。它必须是以估价时点为某月、某日、某时的价格，时点不同，价格可能不同，要以变化的眼光看待物业价格。

　　即时性具体表现在以下几方面：物业估价以此时此刻的物业状况作为物业价格的预测、判断和计价的依据;强调从当前推及过去和未来，对过去的物业收益的判断和对未来物业收益的预测都建立在当前的物业状况的基础上;针对的是即时的存在，对过去已经消失的物业和未来尚未建成的物业的估价均必须将其模拟为即时存在;物业价格具有很强的时间性，每一宗物业的价格都是指某一时点的价格，同一宗物业在不同的时点上，就会有不同的价格。

　　(二)市场性

　　市场性是物业估价区别于财务会计活动的显著特征。财务会计以历史成本计价的会计程序具有滞后效应等特征，它对物业的反映往往只能满足历史成本费用补偿，不能反映其多种现实价格，有时甚至使物业核算脱

　　离市场行情。物业估价则是以实际市场为基础，在模拟市场的条件下，对物业现实状况进行确认，评估和报告其在市场上较可能实现的价格，其结果通常受市场的直接检验。

　　物业估价的市场性特点表现在以下两个方面：(1)无论是对需要进入市场交易或不需要进入市场交易的物业的估价，其估价条件是模拟的市场条件，这种模拟是以现实市场为基础的。(2)估价结果的有效性要按市场标准检验，也就是说，即使不进入市场交易，对评估值的检验也应以现实市场尺度为基准，如果进入市场交易，那就需要直接接受市场检验。

　　(三)预测性

　　预测性是指物业估价工作是用预测物业在未来时空的潜能说明现实的。物业评估是在现实的基础上面向未来，合理地预测未来物业的状况，并将其转化为现实的价格。物业估价的预测性和现实性是紧密联系的，是一个事物的两个方面。

　　物业估价具有预测性特点，表现为：通过预期未来的收益借以评估现在的物业价格;通过预测未来物业的使用状况借以评估现在的物业价格;通过预期物业的使用年限来说明其重置价格，从而评估出现在的价格;估价结果的正确与否，与评估者的经验、认识水平和判断能力有很大的关系;总是立足于现实面向未来，或者预见未来而判定现实的价格。

　　(四)公正性

　　公正性是指物业估价行为对于估价当事人具有独立性，它服务于物业估价本身的需要，而不是服务于相互矛盾的估价当事人中任何一方的需要。公正性要求任何委托人都不能通过估价谋得私利或损害他人的利益。公正性表现在以下两个方面：(1)物业估价是按公正的估价标准与规程进行，估价主体按有关法规和行业管理制度的要求成立并取得资格，具有公正的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。(2)估价主体应该是与估价对象及评估当事人没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。

　　公正性的存在，决定了物业估价的行为带有公正性和鉴证性的特点。事实上，物业估价机构并非具有公证职能，而仅是一种市场中介机构。物业估价机构估价结论的公正性和鉴证性的存在前提是：估价机构依法成立，独立地进行工作，根据客观事实按公正的技术手段进行估价。

　　(五)咨询性

　　咨询性是指物业估价结论只是一种有关委估物业价值的专业化意见，这种意见本身并无强制执行的效力。估价主体只对估价结论本身合乎职业规范要求负责，而不对估价结果的使用决策负责。

　　物业估价的咨询性表现在：为物业买卖提供的评估结论，只具有参考的价值，只是为买卖双方的讨价还价提供一个参考价，较终的成交价决定于交易双方对估价结果的认可程度，即成交价不一定就是评估价;评估结论只是一种专业性意见，这种意见本身并不具备强制执行的效力，评估主体不对评估的较终使用与否负责，它只负有限的法律责任;由于物业机构由一定专业水平的群体组成，它所发布的价格信息具有很高的放心性和可信度，因此，它可为物业交易提供专业服务，也可为物业的投资、经营、开发和建设提供咨询服务。

　　(六)专业性

　　物业估价机构是为社会提供“物业估价”这一专业性服务而设立的;物业估价机构必须有一支由评估、建筑工程技术、房地产开发与经营管理等多的或其他专业性人才组成的估价专业队伍，专业队伍中的任何一位成员必须具备有专业知识、专业资格和专业职称。