物业管理师辅导：房产价格政策
1在房产流通领域，要保持房地产市场价格的基本稳定。在正确处理、集体、个人三者利益关系的前提下，保护房屋建设者、经营者和消费者的合法经济权益。
2在房产价格形式上，对居民住宅实行定价，对非住宅用房实行指导价，对企事业单位之间、私人之间的房产交易，实行市场调节价。
3在房产价格构成上，应当包括房屋生产的社会平均成本、应纳税金、企业利润和正常的流通费用。
4制定、调整实行定价和指导价的房产价格，应当接近房产价值，反映供求状况，符合政策要求，并遵循以下原则：(1)各种不同类型的房屋应当保持合理的比价关系，房产价格与其它社会商品价格之间也应当保持合理的比价关系;(2)按照房屋的不同等级规格和质量标准，实行按质论价;(3)根据房屋的座落和新旧程度等不同的条件，实行合理的地段环境差价、朝向差价、楼层差价和新旧程度差价;
5依照上述制造和调整实行定价和指导价的范围和要求，区别不同类型的房屋，分别制定不同的价格标准。
以上就是房产价格政策的基本函义。
(二)房产价格政策的作用
城市房地产市场是我国整个市场体系的重要组成部分。房产价格则处于房地产市场的中心地位，它是调节房屋生产和消费的有效经济杠杆，是房产流通过程中各种经济利益的集中体现，是房地产市场运行机制中重要的构成因素。正确的房产价格政策与合理的房产价格体系，在房屋的生产、交换、分配、消费过程中具有极其重要的作用，归纳起来，有以下几点：
1有利于推动房屋建设的发展。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对于房屋建设有巨大的推动作用。党的十一届三中全会以来，由于制定了正确的房产价格政策，建立了房产价格体系，使房地产开发经营企业有利可得，使房屋消费者承受得起，从而大大推动了城市房屋建设事业的发展。以北京为例：1978年以前，全市房屋建筑年竣工面积较多只有200～400万平方米，1991年的竣工面积已达1千零几十万平方米，比1978年以前的较高年份增长了一倍半。
2有利于搞活房地产流通。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对搞活房地产流通十分有利。在实行改革开放以前，由于房产价格偏低，政策限制过死，房屋流通基本处于停滞状态。实行改革开放以来，由于中央明确提出了房屋商品化方针，制定了合理的价格政策，不仅有大批新建商品房进入流通领域，而且有不少旧房进入市场出售或出租，房地产市场也变得活跃起来，据统计，北京市1990年新建商品房成交数量和旧房成交数量与前几年相比，均有成倍上涨。
3有利于调节住房消费。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对住房消费能起到有效的调节作用。新中国成立以后，我国对职工住房实行低租金福利性的政策，住房支出在职工家庭消费支出中所占的比重越来越小，目前仅占家庭月平均收入的1%左右。由于租金过低，刺激了人们对住房的过高要求。自1987年以来，根据关于实行住房制度改革的指示精神，烟台、唐山等城市将每平方米住房月租金提高到1元以上，达到准成本租金水平，从而增加了居民的住房消耗支出，抑制了住房需求，使少数住房过多的居民主动退出了多余的住房。
4有利于促进房屋建筑企业公平竞争。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，可以促进房屋建筑企业之间的公平竞争。对于进入流通领域的房屋都要分等定级，按质论价，在划定等级的基础上，实行优质优价。对于施工质量好、工艺水平高、选用材料适当、使用功能齐全的优质房屋，要列入同类房屋的较高等级，评定较高的价格。对于施工质量差、工艺水平低、使用功能不全或者粗制滥造、偷工减料的房屋，要列入同类房屋的较低等级，评定较低的价格。使付出劳动代价大者多得收益，使付出劳动代价小者少得收益，使投机取巧者不得收益。只要长期坚持这样的价格政策，就一定会促进房屋建筑企业的公平竞争，推动房屋质量不断提高。
(三)制定房产价格政策的原则制定
房产价格政策，建立房产价格体系，属于重要的行政决策。为了增加决策正确，必须遵循下列原则：
1必须符合价值的原则。商品的价格必须符合价值，这是商品经济规律的客观要求。制定房产价格政策，建立房产价格体系，也必须遵循房产价格必须符合房产价值的原则。只有如此，才能自觉地运用价格规律，推动房地产经济的发展。我们应当在实际工作中努力实现这个原则，尽快扭转部分房产价格与价值相互背离的扭曲现象。
2必须实行按质论价的原则。房产价格不仅有量的规定，更要有质的要求。按质论价，就要按照房屋的质来确定房产的价格。所谓房屋的质，就是指房屋在使用价值功能方面存在的差异。例如，房屋的结构、标准、用料、装修、设备、地段环境、朝向、楼层、开间大小、附属面积多少和施工质量如何等项条件的不同，都能说明质的差别，都会直接影响房屋的使用价值。因此，在建立房产价格体系时，必须客观地反映房屋质的差别。具体说来，就是对于不同质的房屋，必须实行不同的价格标准，优质优价，低质低价，同类房屋的价格标准，必须反映房屋内在质的差别。
3必须反映供求关系的原则。商品供求关系对价格涨落所发生的影响，是不言而喻的。对于房屋而言，供求关系对房产价格的影响也是十分显著的。房屋数量高于消费需求数量，出现供过于求，房产价格就会下降;房屋生产数量低于消费需求数量，出现供不应求，房产价格就会上升。当前，房屋供不应求是主要矛盾，因此，房产价格必须随着房屋供求关系的变化及时调整，以正确反映房产市场的供求状况。当房产市场出现供不应求时，应当把房产价格适当调高一些，用以鼓励生产，限制消费，求得供求平衡。当房产市场出现供过于求时，应当把房产价格适当压低一些，用以限制生产，鼓励消费，求得新的供求平衡。房产价格必须反映市场状况，也是不能违背的客观规律。我们在制定房产价格政策时，必须遵循这一规律。
4必须适应社会承受能力的原则。所谓房产价格的社会承受能力，包括企事业单位和职工个人两个方面。我国是个发展中，生产水平还比较低，无论企事业单位或个人对于房屋消费的经济承受能力都是有一定限度的。房产价格的制定和调整，必须从现实情况出发，以、企事业单位和职工个人能够承受的价格水平为立足点，不仅对职工的居住用房应该如此，对于不盈利的或盈利不多的企事业单位的生产营业用房也应如此。为了做到这一点，而又不使房屋的生产经营者亏本，只有两条办法，一是控制房屋的建筑标准，降低房屋造价;二是和盈利企业对职工个人的住房消费，在力所能及的范围内给予适当补贴。
